В Україні діє програма доступного кредитування житла «єОселя». Серед тих, хто можуть нею скористатися – ветерани, військовослужбовці і працівники сектору безпеки та оборони. Проте, експерти попереджають, що на шляху до омріяного житла можуть стояти перепони.

Засновник однієї з агенцій нерухомості Сергій П'ятницький зазначив, що чимало українців, які збираються придбати квартиру в іпотеку, не враховують усі додаткові витрати. Через це процес купівлі може стати несподівано складним і затратним. Які умови та підводний камінь програми варто знати заздалегідь, він розповів на своєму каналі.

Читайте також: Безкоштовне житло для ветеранів надають у Львівській громаді

Іпотека під 3 та 7 %

Як вже розповідав veteran.com.ua, для учасників бойових дій, ветеранів, ВПО та інших громадян, які не мають у власності житла або хочуть збільшити його площу, діє ставка 7%. Крім того,  19 вересня 2024 року набула чинності постанова Кабміну, згідно з якою з 11-го року іпотеки ставки за нею збільшуються на три відсоткові пункти для кожної категорії позичальників.

Також діє пільгова іпотека під 3 %. На неї можуть претендувати військовослужбовці за контрактом, працівники сектору безпеки та оборони, медичні працівники, педагоги та наукові співробітники, які взяли кредит на 20 років. При цьому перші десять років вони платитимуть 3%, а потім пільгова ставка зросте до 6% річних.

Читайте також: Як ветеранам з числа ВПО отримати субсидію на оренду житла – роз’яснення

Податки і сплата  першого внеску

Засновник однієї з агенцій нерухомості Сергій П'ятницький звернув увагу на мінуси програми. Перший з них – іпотека видається не на всю вартість житла, і частину суми вам все одно доведеться сплатити самостійно. А саме, мова йде про перший внесок.

«Зазвичай перший внесок складає 20 % від вартості квартири. Тобто, якщо вона коштує 70 тис. доларів, вам потрібно буде сплатити перший внесок у сумі 14 тис. доларів», - пояснює експерт.

Також є нюанси, які впливають на кінцеву вартість. Якщо ви берете іпотеку за ставкою 7 %, то за умовами програми квартиру можна придбати лише у будинках, які введені в експлуатацію не більше трьох років тому.

«Це означає, що право власності на житло теж оформлено не пізніше, ніж три роки тому. Продаж такої нерухомості передбачає сплату податку на дохід у розмірі 5 %, - розповідає Сергій П'ятницький. – І хоча офіційно це податок продавця, на практиці банки рахують всі витрати, в тому числі цей податок, на покупця. А навіть якщо ні, продавець все одно додасть його розмір у ціну квартири».

Проте, якщо ви купуєте квартиру за пільговою програмою «єОселя» під 3 %, умови іпотеки відрізняються. В таких випадках можна придбати житло у будинках віком до десяти років (якщо це обласний центр) або без обмежень у віці (якщо житло ви купуєте в області).

Читайте також: Субвенція на житло для ветеранів – хто та як може отримати кошти від держави

За додаткові метри треба платити

Окрім фінансових аспектів, варто розуміти, що процедура купівлі житла за програмою «єОселя» - більш складна і тривала, ніж звичайне придбання нерухомості.

«Від моменту подачі заявки в «Дію» до отримання ключів може пройти від двох місяців до півроку. Найдовше триває пошук квартири, що відповідає вимогам програми, а потім –  ретельна перевірка банком усіх документів», – розповідає експерт. – Наприклад, коли ми знайшли потрібну квартиру для нашого клієнта і відправили повний пакет документів для перевірки та узгодження, тільки очікування підтвердження від банку зайняло три тижні».

Також важливо розуміти, що програма накладає обмеження на площу житла. Так, на одну людину передбачено не більше 52,2 квадратних метрів + 21 квадратний метр на кожного наступного члена сім’ї (чоловіка, дружину або неповнолітніх дітей, що проживають з вами).

Для родини з двох людей максимальна площа складає 73,5 квадратних метри. Якщо житло більше, покупцю доведеться доплачувати за кожен зайвий квадратний метр самостійно.

«За умовами «єОселі» є обмеження не тільки на площу квартири, а й на вартість житла. Максимальна вартість для Києва, Одеси, Дніпра, Харкова та Львова не має перевищувати середню вартість побудови житла в регіоні, визначену  Мінрегіоном і помножену на коефіцієнт 2. А для міст з населенням менше 100 тис. людей коефіцієнт складає 1,7» - розповідає експерт.

Він наводить приклад купівлі квартири в Одесі. В цьому місті середня вартість побудови 1 метра квадратного дорівнює 20 298 грн. Якщо помножити цю суму на коефіцієнт 2, вийде 40 596 грн або близько 1050 доларів. Такою і буде максимальна вартість квадратного метру, за якою можна придбати квартиру.

«Тобто, якщо родина з двох людей хоче купити квартиру в Одесі, вони можуть обрати житло площею максимум 73,5 метри квадратних за максимальною вартістю 77 175 тис доларів. Проте, і тут є нюанси –  банк може узгодити суму менше, ніж та, на яку ви розраховували, - розповідає власник агенції нерухомості. - Наприклад, оцінивши ваш рівень доходів, банк вирішив видати іпотеку на 50 тис. доларів. В такому випадку вам доведеться доплачувати різницю власним коштом разом з першим внеском».

Сергій Рудницький наголошує, що також не варто розраховувати на купівлю житла  з ремонтом. Принаймні, це стосується тих, хто підпадає під стандартну іпотеку 7 %. В такому випадку житло можна купити лише в будинках, не старших за три роки, а квартири з ремонтом в новобудовах будуть коштувати значно більше, ніж максимальна сума іпотеки.

У випадку іпотеки під 3 % ситуація трохи краща. Вибір вже облаштованих осель буде більшим, адже в цьому випадку дозволяється купувати більш старе житло.

«Знайти квартиру, яка підійде під всі критерії та буде узгоджена банком непросто. Наразі вже більше людей готові продавати житло за програмою «єОселя», але пропозицій в порівнянні з вторинним ринком, звісно, менше», - говорить засновник агентства.

Він також зауважує, що перед купівлею квартири в іпотеку варто не забувати про додаткові витрати, які обов’язково постануть. Це, наприклад, страхування квартири, комісія банку за відкриття кредиту, послуги нотаріуса та оцінювача нерухомості, платіж у ПФУ, адміністративний збір тощо. Крім того, варто пам’ятати про курс валют. Оскільки банк видає іпотеку у гривні, а продавці часто хочуть отримати оплату в доларах, можливі коливання курсу, які збільшать кінцеву вартість квартири.

Нагадаємо, раніше veteran.com.ua розповідав, які житлові програми для ветеранів є в Україні.

Фото: з відкритих джерел